대환대출 갈아타기, 3억이면 첫해 411만원 줄어듭니다
잔액 3억원·잔여 20년 주택담보대출을 연 5.65%에서 4.28%로 옮기면 첫해 이자가 411만원, 월로는 34만 2천원 줄어듭니다. 지금 대환대출을 검색하는 사람 대부분은 금리 인하 폭만 계산하다가 정작 심사에서 막히는데, 막는 규제는 두 개이고 성격이 완전히 다릅니다. 증액이 없는 대환대출은 주택담보대출 한도 규제의 예외로 두는 은행이 있지만, 스트레스 DSR은 대환대출을 신규 심사로 보고 그대로 다시 적용합니다. 아래에서 금리차 몇 %p부터 갈아탈 만한지 손익분기표로, 대환대출 중도상환수수료가 지금 얼마 나오는지 경과 기간별 표로 답합니다.
대환대출, 지금 갈아타면 실제로 얼마나 줄어드나요?
금리차 1.37%p 기준으로 잔액 3억원이면 첫해 411만원입니다. 계산은 단순합니다. 3억원 × 1.37%p = 411만원, 12로 나누면 월 34만 2천원. 카카오뱅크가 2026년 8월 조회 기준으로 제시하는 대환대출 금리가 6개월 변동 연 4.2825.102%이고, KB국민은행이 8월 19일부터 적용한 6개월 변동형 주담대 금리 상단이 5.78%라는 점을 놓고 보면 이 정도 금리차는 20242025년에 받은 변동금리 차주에게 드물지 않습니다.
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 0.25%p 올라 연 3.00%가 됐습니다. 2024년 11월 28일 이후 처음 보는 수준이죠. 7월 신규취급액 코픽스도 3.18%로 넉 달 연속 올라 2024년 12월 이후 최고치입니다(한국은행 기준금리 추이, 이데일리). 금리가 0.25%p 오를 때 차주 1인당 연간 이자 부담은 평균 29만 6천원 늘어납니다.
일부 기사가 언급하는 주담대 금리 8%대는 확정된 수치가 아니라 한국은행이 기준금리를 추가로 올릴 경우를 전제로 한 전망입니다. 2026년 8월 27일 기준 5대 은행 고정형 주담대 실측 금리는 연 4.72~7.17%입니다. 기준금리 결정이 내 대출금리에 반영되는 시차는 기준금리 발표일과 대출금리 반영 시점 정리에서 따로 다뤘습니다.
금리차 몇 %p부터 대환대출이 이득인가요
아래 표는 잔액 3억원, 변동금리, 대출 실행 후 1년 6개월 경과(중도상환수수료 82만 6천원 발생)를 가정해 직접 계산한 대환대출 손익분기표입니다. 회수 개월은 ‘수수료 ÷ 월 절감액’입니다.
| 금리차 | 첫해 이자 절감 | 월 절감액 | 수수료 회수까지 |
|---|---|---|---|
| 0.3%p | 90만원 | 7만 5천원 | 11.0개월 |
| 0.5%p | 150만원 | 12만 5천원 | 6.6개월 |
| 0.8%p | 240만원 | 20만원 | 4.1개월 |
| 1.0%p | 300만원 | 25만원 | 3.3개월 |
| 1.37%p | 411만원 | 34만 2천원 | 2.4개월 |
| 2.0%p | 600만원 | 50만원 | 1.7개월 |
금리차가 0.3%p로 작아도 11개월이면 수수료를 뽑습니다. 잔여 기간이 1년 이상 남았다면 대부분 이득이라는 뜻입니다. 참고로 금융위원회가 집계한 대환대출 인프라 이용 성과는 평균 금리 1.52%p 하락, 1인당 연 173만원 절감이고, 실제로 더 낮은 금리로 옮긴 차주만 보면 1.55%p 하락·연 298만원 절감입니다(금융위원회).
내 대출이 주담대 대환대출 조건에 맞나요?
세 가지를 모두 충족해야 신청 자체가 열립니다.
- 기존 대출 실행일로부터 6개월 경과 — 하루라도 모자라면 조회 단계에서 막힙니다.
- KB부동산시세 등 시세 조회가 가능한 아파트 담보
- 대출 금액 10억원 이하
연체·법적 분쟁 상태인 대출, 저금리 정책금융상품, 중도금 집단대출은 대환대출 대상에서 빠집니다. 참여 금융회사는 32곳(은행 18·보험사 10·제2금융 4)이고, 비교는 네이버페이·카카오페이·토스·핀다·뱅크샐러드·핀크·에이피더핀 7개 플랫폼과 각 금융사 자체 앱에서 할 수 있습니다.
담보 종류는 금융사별로 조금씩 다릅니다. 카카오뱅크는 아파트와 연립·다세대 주택까지 받지만 오피스텔은 제외하고, 최소 2,000만원부터 최대 10억원까지 기존 대출 잔액 범위 안에서만 취급합니다.
대환대출 중도상환수수료 계산, 3억이면 지금 얼마 나오나요?
KB국민은행 공시 기준으로 부동산담보대출 중도상환수수료율은 변동금리 0.55%, 고정금리 등 그 외 0.75%입니다(2026년 1월 1일 이후 신규취급 대출 기준). 계산식은 **중도상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)**이고, 대출기간이 3년을 넘으면 ‘대출일로부터 3년째 되는 날’을 만기로 간주합니다. 실행 후 3년이 지나면 수수료가 0원이 되는 이유가 여기 있습니다.
이 식에 3억원·변동금리 0.55%를 대입해 경과 기간별로 계산하면 이렇습니다.
| 경과 기간 | 잔존일수 기준 | 중도상환수수료 |
|---|---|---|
| 6개월 | 912일 ÷ 1,095일 | 137만 4천원 |
| 1년 | 730일 ÷ 1,095일 | 110만원 |
| 1년 6개월 | 548일 ÷ 1,095일 | 82만 6천원 |
| 2년 | 365일 ÷ 1,095일 | 55만원 |
| 2년 6개월 | 182일 ÷ 1,095일 | 27만 4천원 |
| 3년 이후 | — | 0원 |
요율은 은행마다 다릅니다. 실비용 기반 산정이 의무화되면서 각 은행이 자체 비용을 계산해 공시하는 구조로 바뀌었기 때문입니다. 언론 보도에 따르면 신한은행은 변동형을 0.59%에서 0.69%로 올렸고, 하나은행은 고정형을 0.66%에서 0.65%로 내리는 대신 변동형을 0.78%로 올렸습니다. 내 대환대출 수수료는 기존 대출 은행의 공시를 확인해야 정확합니다(KB국민은행 공시).
대환대출 6억 한도에 걸리나요, 스트레스 DSR에 걸리나요?
두 규제를 하나로 뭉뚱그린 설명이 많은데, 실제로 대환대출 부결을 만드는 쪽은 DSR입니다.
한도 규제 — 증액이 없으면 예외로 두는 은행이 있습니다
2025년 6월 28일 시행된 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 최대한도가 6억원으로 묶였고, 이후 10·15 대책에서 시가 15억원 이하 6억원 / 15억원 초과~25억원 이하 4억원 / 25억원 초과 2억원으로 차등화됐습니다. 다만 금융위원회 원문에서 ‘한도 규제 자체가 대환대출에는 적용되지 않는다’는 문구는 확인되지 않습니다.
확인되는 것은 은행 실무 쪽입니다. KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택구입자금 대출 최대한도를 6억원에서 3억원으로 축소하면서(수도권뿐 아니라 전국 동일 적용), ‘대출금 증액이 없는 자행 대환대출과 재대출, 상속에 따른 채무 인수’를 한도 제한 예외로 공표했습니다. 집단대출·기금대출·보금자리론도 예외입니다. 8월 13일 발표된 금융 종합대책은 가계대출 총량 관리목표를 1.5%에서 3%(증가 여력 약 30조원→60조원)로 올렸지만 개인 주담대 한도 규제를 완화하지는 않았고, KB국민은행이 3억원 한도를 해제했다는 공지도 아직 없습니다. 결국 한도 적용 여부는 옮겨 갈 은행에 직접 물어야 하는 항목입니다.
스트레스 DSR — 여기서 잘립니다
스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월부터 스트레스 금리를 100% 적용합니다(1단계 25%, 2단계 50%). 금융위원회는 대상대출을 ‘주담대·신용대출 등 신규취급분(대환·재약정 포함)‘으로 규정하면서 증액 없는 자행대환·재약정에 대한 적용 유예를 2024년 말로 끝냈습니다. 2026년 8월 현재는 타행 대환대출이든 증액 없는 자행대환이든 스트레스 금리가 예외 없이 붙습니다.
체감은 한도 축소로 나타납니다. 연소득 5,000만원 차주가 30년 만기 분할상환으로 받을 때 3단계 적용 한도는 약 2.8억원으로, 이전보다 15%가량 줄어듭니다. 규제 이전에 3억원을 받은 사람이 지금 대환대출을 신청하면 새로 산출된 한도가 잔액에 못 미쳐 그대로 부결되는 구조죠.
한 가지 구분할 것이 있습니다. 금융위 FAQ에는 ‘旣 실행된 대출의 증액없는 만기 연장 및 자행대환시에는 DSR을 신규로 심사하지 않음’이라는 문구가 있습니다(금융위원회). 스트레스 금리 적용 대상인지와 DSR을 신규로 다시 심사하는지는 별개 항목이라는 뜻입니다. 같은 은행에서 조건만 바꾸는 재약정과 다른 은행으로 옮기는 대환대출의 난이도가 갈리는 지점이 여기입니다. 금리 비교보다 먼저 할 일은 앱에서 내 DSR 한도부터 조회하는 것입니다. 나온 한도가 잔액보다 작으면 금리가 아무리 낮아도 진행되지 않습니다.
대환대출 신청부터 기존 대출 상환까지 순서가 어떻게 되나요?
전체 2주 내외입니다. 영업점 방문은 없습니다.
- 비교·선택 (5~10분) — 앱에서 32개 금융사 금리를 조회하고 대상 금융사를 고릅니다.
- 서류 제출 — 카카오뱅크 기준 평일·토요일 08~22시에 가능합니다.
- 대출 심사 (2~7일) — 본심사 단계에서 처분 이행 조건부 대출, 특약 미이행 같은 사유로 불가 판정이 날 수 있습니다.
- 약정 체결 — 인지세는 은행과 고객이 50%씩 부담하고 국민주택채권 매입비는 고객 부담입니다. 근저당권 설정 등록면허세(채권금액의 0.2%)·지방교육세·등기신청수수료·법무사수수료는 은행이 냅니다.
- 대출 실행 — 새 금융사가 기존 금융사에 직접 송금해 기존 대출이 자동 상환됩니다. 카카오뱅크는 실행 가능 시간이 평일 09~12시로 한정돼 있습니다.
조회·신청 시간도 정해져 있습니다. 카카오뱅크 기준 예상 금리·한도 조회와 대출 신청은 평일 09~22시입니다. 금요일 오후에 심사가 끝나도 실행은 다음 주 월요일 오전이 되는 셈이죠.
오늘 기준으로 무엇부터 하면 되나요?
셋 중 하나만 한다면 DSR 한도 조회입니다. 금리 비교는 5분이면 끝나지만 한도가 잔액에 미달하면 그 5분이 무의미해집니다.
대출 실행 후 3년이 지난 사람은 판단이 훨씬 단순합니다. 수수료가 0원이라 회수 기간도 0개월, 금리차가 0.1%p만 나도 순이득입니다. 반대로 6개월이 안 된 사람에게는 대환대출 자체가 닫혀 있으니, 지금 할 수 있는 건 기존 은행에 금리인하요구권을 신청하는 쪽입니다. 2025년 하반기 5대 은행 수용률은 우리 35.7%, 신한 35.1%, 하나 33.6%, KB국민 33.1%, NH농협 28.2%로 셋 중 하나꼴이지만 비용은 0원입니다. 2026년 2월 26일부터는 마이데이터 사업자가 차주를 대신해 이 권리를 행사해 주는 서비스도 시행됐습니다.
다음 확인 시점은 9월 중순입니다. 8월 코픽스가 공시되면 변동금리 차주의 적용 금리가 다시 조정되고, 8월 27일 인상된 기준금리 3.00%가 반영되는 구간이기도 합니다. 코픽스가 다섯 달 연속 오르면 지금 비교해 둔 금리표는 다시 써야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 3억원을 4억원으로 늘려서 갈아탈 수 있나요?
A. 대환대출 상품은 기존 대출 잔액 범위 안에서만 취급합니다. 증액하는 순간 주택구입 목적 한도 규제와 DSR이 신규 기준으로 걸리므로, 한도 예외로 인정되던 ‘증액 없는 대환’에서 벗어납니다. 추가 자금이 필요하면 갈아타기와 별도로 심사받는 편이 안전합니다.
Q. 오피스텔도 대환대출이 되나요?
A. 아파트 주담대 갈아타기 인프라는 KB부동산시세 등 시세 조회가 가능한 아파트가 대상입니다. 카카오뱅크는 연립·다세대 주택까지 취급하지만 오피스텔은 제외한다고 명시하고 있습니다. 금융사마다 담보 범위가 다르니 조회 단계에서 확인해야 합니다.
Q. 새 은행이 기존 대출의 중도상환수수료를 대신 내주나요?
A. 아닙니다. 카카오뱅크의 중도상환해약금 면제는 카카오뱅크가 취급한 자사 대출에 대한 면제입니다. 카카오뱅크에서 타행으로 옮길 때 카카오뱅크분 해약금은 100% 면제되지만, 타행에서 부과하는 중도상환해약금은 차주가 별도로 부담합니다.
Q. 전세대출도 같은 방식으로 갈아탈 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 조건이 다릅니다. 기존 대출 실행 후 3개월이 지난 시점부터 전세 임차 계약기간의 1/2이 지나기 전까지만 신청할 수 있고, 참여 기관은 21곳(은행 18·보험사 3)입니다.
최종 확인: 2026년 8월 28일 (한국은행·금융위원회·KB국민은행·카카오뱅크 공시 기준)