종부세 1주택 실거주 인정받는 법, 집 비워도 3년은 인정됩니다
먼저 전제 하나 — 아래 내용은 2026년 8월 발표된 정부 개정안 기준이며, 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 국회 심의에서 공제 금액과 사유 목록이 바뀔 수 있으니, 확정 전까지는 ‘이 방향으로 간다’는 계획으로 읽어주세요.
공시가격 14억원이 넘는 집 한 채를 가지고 있고 그 집에 살지 않는다면, 이 정부안이 그대로 통과될 경우 2028년 보유세가 연 186만원 더 나옵니다. 마포래미안푸르지오 전용 84.60㎡(60세·10년 보유) 기준으로 종부세만 실거주 31만원 vs 비거주 217만원, 재산세를 합친 보유세는 425만원 vs 611만원입니다(서울경제). 그런데 집을 실제로 비웠어도 사유만 맞으면 최대 3년까지 거주한 것으로 쳐줍니다. 종부세 1주택 실거주 인정받는 법의 핵심은 ‘그 집에서 1년 이상 살았는가’와 ‘나간 사유가 목록에 있는가’ 두 가지입니다.
전근 발령이 났거나 아이 학교 때문에 잠깐 옮겨 살고 있는 40~60대가 이 글의 독자입니다. 2025년 종부세를 낸 1세대 1주택자 15만2,654명 중 81.6%는 세금이 줄지만, 18.4%(2만8,006명)는 1인 평균 532만원을 더 냅니다(헤럴드경제). 아래에서 ①오늘 기준 진행 상황 ②우리 집이 대상인지 판단하는 선 ③거주로 인정받는 사유 목록 ④부부 공동명의 유불리 ⑤2027년 6월 1일까지의 일정 순으로 정리합니다.
종부세 개편, 오늘 기준 어디까지 왔나요?
2026년 8월 23일 현재 종합부동산세법 개정안은 정부안 단계이며 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 8월 3일 2026년 세제개편안이 발표됐고, 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행돼 종료된 상태입니다. 다음 절차는 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의, 그리고 9월 3일 이전 정기국회 제출입니다(기획재정부).
입법예고 기간에 법제처 국민참여입법센터로 종부세법 개정안 관련 의견이 4,300건 넘게 접수됐습니다(8월 10일 기준 3,285건). 부동산 세제 개편안 전체로는 8,100건 이상입니다. 구윤철 부총리는 “의견을 충분히 듣고 한 번 더 수정해서 제출하겠다”고 밝혔습니다(이데일리, 파이낸셜뉴스).
즉 지금 나온 요건은 최종본이 아닙니다. 다만 첫 과세기준일이 2027년 6월 1일이라 대응할 시간은 아직 남아 있습니다. 확정 시점을 기다리기보다 지금 내 집이 어느 쪽인지부터 확인해 두는 편이 낫습니다.
종부세 1주택 기준, 우리 집은 과세 대상인가요?
공시가격 14억원 이하면 거주하지 않아도 종부세는 0원입니다. 1세대 1주택자 과세 진입선이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라가기 때문입니다. 시가로 약 20억원 이하 주택은 거주 여부와 무관하게 대상에서 빠집니다(정책브리핑).
공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 ‘공동주택 공시가격 → 텍스트 검색’으로 주소를 넣으면 1분 안에 확인됩니다. 이 숫자가 14억원을 넘는 순간부터 기본공제가 갈립니다.
| 내 집 상황 | 적용 기본공제 | 결과 |
|---|---|---|
| 공시가격 14억원 이하 | — | 거주 여부 무관, 종부세 0원 |
| 14억원 초과 + 실거주 | 14억원 | 초과분에만 과세 |
| 14억원 초과 + 비거주 | 9억원 (현행 12억원에서 축소) | 과세 구간이 5억원 더 넓어짐 |
비거주 1주택의 공제가 현행 12억원에서 9억원으로 줄어드는 것이 이번 개편의 핵심입니다(법무법인 세종). 같은 집인데 실거주와 비거주 사이에 공제 5억원 차이가 생깁니다.
실거주와 비거주, 세금이 얼마나 차이 나나요?
국민평형 기준으로 약 7배, 고가주택은 연 991만원까지 벌어집니다.
| 주택 | 연도 | 실거주 종부세 | 비거주 종부세 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 마래푸 전용 84.60㎡ (시가 20억대 중반) | 2028년 | 31만원 | 217만원 | 186만원 (약 7배) |
| 위와 동일, 재산세 포함 보유세 | 2028년 | 425만원 | 611만원 | 186만원 |
| 시가 50억원 주택 | 2027년 | 615만원 | 1,255만원 | 640만원 |
| 시가 50억원 주택 | 2028년 이후 | 979만원 | 1,970만원 | 991만원 |
전제는 60세·10년 보유입니다(서울경제). 재산세는 거주 여부와 관계없이 같으므로, 종부세 차액이 그대로 보유세 차액이 됩니다.
차이가 이렇게 벌어지는 이유는 공제만이 아닙니다. 세액공제 기준이 ‘보유기간’에서 ‘거주기간’으로 바뀌는 영향이 큽니다. 현행 보유기간 공제(510년 20%·1015년 40%·15년 이상 50%)는 2027년에 절반(10%·20%·25%)으로 줄고 2028년에는 폐지됩니다. 오래 가지고만 있고 살지 않았다면 2028년부터 이 항목 공제는 0%입니다(조세금융신문).
고령자 공제(최대 40%)는 거주 요건 없이 유지되지만 금액 한도가 새로 생깁니다. 합산 공제율 80%가 나와도 실제 깎이는 금액은 2027년 800만원, 2028년 600만원을 넘지 못합니다. 여기에 1세대 1주택자 공정시장가액비율이 60%에서 2027년 70%로 오르고(1주택자는 2028년에도 70% 유지), 세부담 상한은 150%에서 200%로 상향됩니다. 공시가격 30억원(시가 약 45억원) 주택은 2026년 종부세 154만원이 2028년 미거주 1,019만원, 실거주 281만원이 됩니다.
보유세의 나머지 절반인 재산세는 별도로 9월에 2기분 납부가 있습니다. 카드 납부 혜택 정리는 9월 재산세 카드납부 혜택 글을 참고하세요.
종부세 실거주 요건, 집을 비워도 인정받는 사유는?
1년 이상 계속 거주하던 집에서 부득이한 사유로 다른 시·군으로 옮겼다면 그 기간을 거주기간으로 인정합니다. 한도는 최대 3년입니다(기획재정부, 아시아경제).
인정 사유는 다음 여섯 가지입니다.
- 고등학교·대학교 취학
- 직장 변경, 전근 등 근무상 형편
- 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병
- 학교폭력 피해로 인한 전학
- 국외 취학 또는 근무상 출국
- 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가
유사한 사유는 과세관청이 사실관계를 따져 개별 판단합니다. 재개발·재건축은 별도 규정으로, 관리처분계획 인가일부터 입주가능일까지 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정합니다. 지방 저가주택·인구감소지역 주택·등록임대주택의 임대 기간도 거주기간에 산입됩니다.
조건을 하나씩 짚어야 할 것이 세 가지입니다. 첫째, 그 집에서 1년 이상 계속 거주한 이력이 전제입니다. 산 적 없이 처음부터 세를 놓았다면 해당하지 않습니다. 둘째, 다른 시·군으로 이전해야 합니다. 같은 시·군 안에서의 이사는 대상이 아닙니다. 셋째, 인정 한도가 3년이라 그 이상 비운 기간은 거주로 계산되지 않습니다.
현재 정부안에서 빠져 있어 반발이 큰 항목도 알아둘 필요가 있습니다. 취학 사유가 고교·대학교만 인정돼 중학교 진학은 빠져 있고, 손주 돌봄·가족 돌봄으로 집을 비운 경우도 목록에 없습니다(뉴시스). 이 부분에 민원이 집중돼 수정 요구가 나와 있으나, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의에서 실제로 추가될지는 확정되지 않았습니다.
한 가지 더 유의할 점은 기준의 불일치입니다. 같은 시기 발표된 세제와 대출 대책이 ‘비거주 1주택’을 다르게 판단합니다. 세제는 거주하지 못한 구체적 사유를 따지고, 대출 대책은 과거 전입 이력만 확인합니다(파이낸셜뉴스). 대출 쪽에서 문제없이 통과했다고 세제에서도 인정되는 것은 아닙니다.
부부 공동명의는 어느 쪽이 유리한가요?
시가 26억원 이하면 공동명의 그대로, 시가 28억~46억원이면 1주택 특례 신청이 유리합니다.
공동명의 1주택자는 ‘각자 지분별 개별과세’와 ‘1세대 1주택 특례 선택’ 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 개별과세를 택하면 1인당 공제가 ‘기본 4억원 + 5억원 × 거주주택 공시가격 비중’ 공식으로 계산됩니다. 실거주하면 비중이 100%가 되어 1인 9억원·부부 합산 18억원, 거주하지 않으면 비중이 0이 되어 1인 4억원·합산 8억원입니다(YTN).
| 시가 구간 | 유리한 선택 | 근거 |
|---|---|---|
| 26억원 이하 (실거주) | 공동명의 개별과세 | 합산 18억원 공제로 1인 명의 14억원보다 4억원 더 공제 |
| 28억~46억원 | 1주택 특례 신청 | 연령별·거주기간별 세액공제 최대 80% 적용 효과가 더 큼 |
| 67억원 이상 | 공동명의 개별과세 | 과세표준 분산 효과가 다시 커짐 |
| 비거주 공동명의 | 특례 검토 필수 | 개별과세 시 합산 공제가 8억원까지 축소 |
시가 25억원(공시 약 17억원) 아파트는 공동명의 그대로면 종부세 0원, 특례를 쓰면 약 59만원입니다. 반대로 시가 35억원 조정대상지역 실거주는 공동명의 약 112만원인데, 특례에 60세 이상·장기거주 80% 공제를 얹으면 약 67만원으로 45만원 줄어듭니다(MS TODAY). 시뮬레이션 전제는 2028년 기준, 60세 이상이면서 장기 거주해 최대 80%(600만원 한도) 공제를 받는 경우입니다.
특례는 매년 9월 16~30일 신청 기간에 관할 세무서 또는 홈택스에서 신청합니다. 해마다 유불리가 달라질 수 있으니 그 해 공시가격이 나온 뒤 다시 계산하는 편이 안전합니다.
2027년 6월 1일까지 무엇을 해야 하나요?
종부세 1주택 실거주 인정받는 법을 실제로 적용하려면 다음 순서로 움직입니다.
- 오늘~9월 초 — 부동산공시가격알리미에서 공시가격 확인. 14억원 이하면 여기서 끝입니다.
- 9월 3일 이전 — 정부안 국회 제출. 실거주 예외 사유가 수정됐는지 확인합니다.
- 9월 16~30일 — 부부 공동명의라면 올해분 1주택 특례 신청 여부를 판단합니다.
- 정기국회 회기 중(~12월) — 법안 확정. 이때 나온 최종 요건이 실제 적용 기준입니다.
- 2027년 6월 1일 이전 — 전입신고와 실거주 상태를 정리합니다. 인정 사유에 해당한다면 전근 발령서, 재학증명서, 진단서, 가족관계증명서 등 사유를 입증할 서류를 미리 모아 둡니다.
- 2027년 6월 1일 — 첫 과세기준일. 이날의 거주 상태가 그해 세금을 결정합니다.
- 2027년 12월 1~15일 — 첫 고지·납부.
개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되고, 세율 일원화·세액공제 한도 600만원 등은 2028년부터 완전 적용됩니다(법무법인 세종). 2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준 기준 7단계 누진세율(3억 이하 0.5% ~ 94억 초과 5.0%)로 일원화되며, 1세대 1주택자 기준 과세표준 12억~25억원 구간 세율이 1.3%에서 2.0%로 오릅니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세를 주고 부모님 집에 얹혀살고 있습니다. 거주로 인정되나요?
현재 정부안 기준으로는 어렵습니다. 인정 사유 여섯 가지 중 ‘60세 이상 직계존속 동거봉양 합가’에 해당하는지가 관건입니다. 봉양 목적의 합가라면 검토 대상이고, 단순히 주거비를 아끼려 옮긴 경우는 목록에 없습니다. 다른 시·군 이전이어야 한다는 조건도 함께 봐야 합니다.
Q. 15년 보유했지만 실제로 산 건 2년뿐입니다. 세액공제는 어떻게 되나요?
보유기간 공제 50%가 2027년 25%로 줄고 2028년에는 사라집니다. 그 자리를 거주기간 공제가 대체하므로, 거주 2년으로는 그에 상응하는 공제를 받기 어렵습니다. 다만 고령자 공제(최대 40%)는 거주 요건 없이 유지되니 만 60세 이상이면 이 부분은 남습니다. 단 공제 금액 한도가 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 걸립니다.
Q. 중학생 자녀 학교 때문에 이사했는데 정말 인정이 안 되나요?
현재 정부안 문구로는 취학 사유가 고등학교·대학교로 한정돼 있습니다. 이 점에 민원이 집중됐고 정부도 수정 가능성을 언급했지만, 8월 23일 현재 추가가 확정된 사실은 없습니다. 9월 3일 이전 국회 제출본에서 문구를 다시 확인하는 것이 정확합니다.
Q. 지금 급하게 전입신고를 하면 되나요?
첫 과세기준일이 2027년 6월 1일이므로 시간은 있습니다. 다만 거주 인정 예외 규정 자체가 ‘1년 이상 계속 거주하던 주택’을 전제로 하므로, 실제 거주 사실 없이 주소만 옮기는 방식은 과세관청의 사실관계 확인에서 걸릴 수 있습니다. 실제 거주 계획과 함께 판단하는 편이 안전합니다.
최종 확인: 2026년 8월 23일. 종합부동산세법 개정안은 정부안 단계로 국회 통과 전이며, 국회 심의 과정에서 요건과 금액이 바뀔 수 있습니다.